近年（nián）来，法院受理的物（wù）业（yè）服务合同纠纷（fēn）案件数量较多，随着公（gōng）民（mín）法（fǎ）律意识和（hé）证据意识的（de）增强，在是否（fǒu）缴纳（nà）物业（yè）费及如何缴纳（nà）物业费的问题上，业主行使（shǐ）抗辩权的事由愈加繁多。但是看似都（dōu）是依据物业服务合同提（tí）出（chū）的（de）抗辩意见（jiàn），有（yǒu）的业主最后得到（dào）了法院的支持，有的案（àn）件却以业主败（bài）诉收尾。那么在物（wù）业服务合同（tóng）纠纷案件中，业（yè）主如何正（zhèng）当（dāng）提出自己的（de）抗辩意见呢？本文（wén）针（zhēn）对业主在物业服务合同中的主要抗辩意（yì）见分析如（rú）下：

1、业主以非前期物业服（fú）务（wù）合同当事人为由抗辩

前（qián）期物业（yè）服务合同是（shì）在业主（zhǔ）大会（huì）还未成立时，由建设单位（wèi）和物业（yè）服务企业就物业的有关事项所达成的协议。合同的签订（dìng）主体并非业主主（zhǔ）要是（shì）因为小区在建（jiàn）设之初，面临着入住率低等现（xiàn）实情况（kuàng），无法成立业主大会，不能（néng）行使（shǐ）选聘、管理等权利，所以（yǐ）由建设单位代为行使。

虽（suī）然（rán）业（yè）主并未加入前期物业服务合同的订立过程，非（fēi）合同（tóng）的签订主（zhǔ）体（tǐ），但是该合同的内容却是与业主的利益息（xī）息相（xiàng）关的，业主仍受合同效（xiào）力的约（yuē）束。这主（zhǔ）要（yào）是（shì）由于在商品房买卖合同签（qiān）订后（hòu），前（qián）期物业服（fú）务合同（tóng）的规定已经包含（hán）于商品房买（mǎi）卖协议之中，建设（shè）单位（wèi）所享有的（de）物业（yè）服务之债（zhài）权发生转移，业主取（qǔ）得了这一（yī）债权，因而享有前期（qī）物业合（hé）同中的权（quán）利、同（tóng）时也要履行合同（tóng）中的义务（wù），所以可以说（shuō）前期物业（yè）服务合同具有（yǒu）涉他性的特点。故非业（yè）主本人签订的前期物业（yè）服务合同的效力可以追及业主，所以（yǐ）业（yè）主（zhǔ）的“并非合（hé）同当事人”不（bú）能（néng）成为（wéi）抗辩（biàn）理由。

2、业主以未享受或者无需接（jiē）受相（xiàng）关物业服务为（wéi）由（yóu）抗辩

根据《最高人民法院关于审理物业服（fú）务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下（xià）简称物业服（fú）务纠纷（fēn）司法解释)第6条规定（dìng）：物业（yè）服务企业已经按（àn）照（zhào）合同约定以及相（xiàng）关规定提供服务，业主仅（jǐn）以未享受或（huò）者无需（xū）接受相（xiàng）关物业服（fú）务为抗（kàng）辩理由（yóu）的，人（rén）民法院不予支持。业主提出物业服务（wù）提供方单方面（miàn）强行中止服务，需（xū）向（xiàng）法院提交相应（yīng）的证据（jù）加（jiā）以（yǐ）证（zhèng）明（míng）。若无（wú）证据（jù）证明，仅以未享受服务进（jìn）行抗辩，则无法得到法院的支持。

3、业主以物业服务企业未尽到（dào）安全保障（zhàng）义（yì）务（wù）造（zào）成业主财产损失（shī）为（wéi）由抗辩

业主需证明物业服务企业存（cún）在违反（fǎn）合同约定或者法律规定的安保义（yì）务的（de）行为（wéi）、这一行为给业（yè）主造（zào）成（chéng）了财产（chǎn）损失、违约（yuē）行为与（yǔ）财产损失之间存在因（yīn）果关系。

物（wù）业服务企业的安保（bǎo）义务源于法律相关规定和合同约定（dìng）。法定的（de）安保义务主要是（shì）在各地的物（wù）业管理条例中规（guī）定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务（wù）以及（jí）防止（zhǐ）小区（qū）内出现（xiàn）安全（quán）问题的协助义务。业主可（kě）以（yǐ）依据物业服（fú）务合同的约（yuē）定（dìng）提起违约之（zhī）诉，也（yě）可以依据法律的相关规（guī）定提起（qǐ）侵权之诉。

当（dāng）物（wù）业服务企业未尽到安保义务时（shí），其向业主行使物业费请求权（quán），业主（zhǔ）可（kě）以（yǐ）以未尽到安保义务为由抗辩。理由主要为：“未尽到（dào）安保义（yì）务”是（shì）对合（hé）同义务的（de）不完（wán）全履（lǚ）行，属于违约行为；但是这一行为并非根本（běn）性违约，所以法院在最后的（de）认定中会根据安保责任范围（wéi）以及业主的具体损（sǔn）失（shī）来酌情减免（miǎn）物业费（fèi）。

4、业主（zhǔ）以（yǐ）建设单位未交付房屋为理由进（jìn）行抗辩

《最（zuì）高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案（àn）件具体应用（yòng）法律若干问题（tí）的解释》(以下简称（chēng）《建筑物区分所有权解释》)第1条（tiáo）规定：取（qǔ）得建筑（zhù）物专有（yǒu）部分所有权或基于与建设单位之间的商品房（fáng）买卖合同，已经合法占有建筑物专有部（bù）分，但尚（shàng）未依法办（bàn）理所有权登记人，可以认（rèn）定为（wéi）物权法第六章所称的业（yè）主。故业主资（zī）格认定有两种（zhǒng）：

一、业主基于商品房买卖合（hé）同，对专有（yǒu）部分进行事实上的支配和控（kòng）制，即是对（duì）该部分的合法占有。在（zài）无特（tè）别约定时，买受（shòu）人对（duì）于专有（yǒu）部分的占有通（tōng）过（guò）建设单位的交（jiāo）付（fù）行为得以实现。遵照我国司法实践中的交易习惯，开发商交付房屋（wū）钥匙或（huò）者买受人在交房通知书（shū）上签（qiān）字确（què）认（rèn）后才完成交付行为，此时无论是否办理房屋产（chǎn）权登（dēng）记，均视为（wéi）小区业（yè）主；

二、如果已经办（bàn）理了房屋产权登记（jì）手续，即已经获（huò）得该房屋的（de）所有（yǒu）权，无论（lùn）是否收到房屋（wū）钥匙，均（jun1）具有业主资格（gé）。

5、业主以物业服务企业违反（fǎn）维修义务为（wéi）由抗辩

维修义务主要来（lái）源（yuán）于（yú）合同约定，一（yī）般约定的维修范围包（bāo）括房屋本体公用设施，不（bú）包（bāo）括室内（nèi）部分（fèn）的维修；在维修范围约定不明情况下，依（yī）据《建筑（zhù）物区分（fèn）所（suǒ）有权解释》第2、3条对建筑物（wù）的共有部分和专有部分的划分，建筑物共有部分的（de）维修（xiū）责任由物（wù）业服务企业（yè）承担，业主（zhǔ）承担专有部分的维修责任。

《物业服务纠纷司法（fǎ）解释》第3条规定物（wù）业服务企业违反维修、养护义务时（shí）应负相应的违约责（zé）任。若业主可（kě）以提供（gòng）证据证明物业服务方的行为违反物（wù）业管理公约中（zhōng）的维修和养护义务，业主（zhǔ）依据（jù）合（hé）同（tóng）的（de）约（yuē）定行使抗辩权是可以（yǐ）得到支持（chí）的。但是业主需要避免“只要小区（qū）物（wù）业出现（xiàn）问题就找物业服务企业”的思维。

对于（yú）维护义务的承（chéng）担主体，应具体情况具（jù）体分析：如果小区物业（yè）在国家（jiā）规定（dìng）的保修（xiū）期和保修范围内，由建设单位负物业的保修义务；在保修期限（xiàn）届（jiè）满后（hòu），专有部（bù）分（fèn）由专有部分所有人承担维（wéi）修和养护（hù）义务，物业（yè）服务企业（yè）也（yě）可（kě）以对业主提供有偿的（de）维修（xiū）服（fú）务；小（xiǎo）区共有部（bù）分（fèn）、公共设施设备（bèi），由物业服务企业承担维修（xiū）和养护义务，物业服（fú）务企业履行义务时，可使用小（xiǎo）区的住宅专项维修基金。

6、业主以物业服务企业提供的物业（yè）服务存在瑕疵为由抗辩

物业（yè）服（fú）务（wù）具有时间（jiān）持续性及（jí）无法计（jì）量性，物（wù）业服务（wù）的内容、质量难以明确，一般（bān）还是以（yǐ）合同（tóng）约定的（de）标准衡量。对于合同约定较为概括，则可以参考我国相关法（fǎ）律、法规（guī）、政策性文件作出的相关补充性（xìng）的一般标准（zhǔn）。

对于我（wǒ）国相关（guān）法律、法规和（hé）政策性文件也没有补（bǔ）充性（xìng）规定时（shí），应该以物（wù）业（yè）服务（wù）行业的（de）行（háng）业标准或者是小（xiǎo）区内大多数业（yè）主认同的标准为（wéi）依据衡量。同时依据“谁主张谁举证”的原则，举证证明物业服务存在（zài）瑕疵的责任（rèn）一般由业主承担。

业主（zhǔ）证明物业服（fú）务存（cún）在瑕疵（cī）的证（zhèng）据（jù）主要有：

一是直接证明物业（yè）服务瑕疵的证据，包（bāo）括照片、视频、录（lù）音等；

二是间（jiān）接（jiē）证据（jù），包括小（xiǎo）区其他居（jū）民的证言（yán）、新闻（wén）媒体（tǐ）的相关报道、居委（wěi）会出具的（de）相关证明等，但间接证据的证据效力略（luè）低，若仅存在间（jiān）接证（zhèng）据，即无法提供（gòng）完（wán）整（zhěng）的证据链以（yǐ）证实物（wù）业服务存在瑕疵的情（qíng）况下（xià），业主也很可能败（bài）诉。

注：以上内容仅供参考